РУС
УКР
Киевская область, г. Белая Церковь, ул. С.Наливайка, 13, офис 400 здание КОТПП
+38 (067) 767-54-62, +38 (066) 765-33-61
Перезвонить вам?

Паи: приобрести и сохранить

Мониторинг Госгеокадастра не дает реального представления о том, как развивается рынок. Субъекты преимущественного права столкнулись с тем, что пройти все необходимые процедуры на практике невозможно, а аренда и эмфитевзис стали рискованными, убеждены юристы.

Усложненные процедуры

В рамках форума «Рынок земли», организованного Ассоциацией юристов Украины, юристы обсудили неотложные вопросы земельного права, вставшие перед сообществом с открытием и функционированием рынка земель.

«Рынок земель заработал, и много ужасов и мифов не сбылось. Скупки паев не происходит. В то же время эксперты говорят о том, что много сложностей возникает на этапе заключения соглашений», — очертила проблемы глава отделения АЮУ в Ивано-Франковской области Оксана Кобрин.

Юрист отметила, что в настоящее время процедура заключения купли-продажи земельных участков с/х назначения значительно усложнилась. Ранее назначавшиеся участки под садоводство и огородничество можно было оформить за 1—2 дня. Теперь же, поскольку они относятся к землям с/х назначения, то подверглись усложненным процедурам отчуждения.

Законодательство содержит лишь небольшие исключения относительно участков личного крестьянского хозяйства (ОСГ) и садоводства. «Весь мониторинг, который сейчас ведется Госгеокадастром, фактически учитывает как земельные участки, предназначенные для товарного с/х производства, так и все другие земли, попадающие под категорию с/х назначения», — юрист пояснила, что при таких условиях, изучая цифры , глядя, сколько сделок заключено, какова средняя сумма этих сделок, невозможно составить представление о том, как сейчас развивается рынок.

Препоны для покупателей

В то же время и для нотариусов, и для тех, кто хотел бы отчуждать участки, не отнесенные к сельхозземлям, законодатель создал целый ряд препятствий и дополнительных проверок, отметила юрист.

А.Кобрин отметила, что в связи с этим юристы ожидают принятия проекта «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования отдельных вопросов, связанных со получением права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения» (№6199). Он предполагает, что участки категории ОСГ и под садоводство исключат из списка особых условий и проверок, и приобрести такие земли будет проще.

«На самом деле сейчас относительно земель товарного сельхозпроизводства заключается очень мало сделок. А если это и происходит, то с избежанием всей процедуры преимущественного права (когда арендатор выкупает арендуемый участок)», — мол, если продавать землю не арендатору, то есть не субъекту преимущественного права, пройти данные процедуры на практике полностью невозможно.

На чисто технические препятствия в процессе регистрации преимущественного права сейчас указывает и сам регистратор. В настоящее время актуальна также проблема обсчета участка, которая может быть унаследована. А к проблематике преимущественного права можно отнести и то, что эмфитевзис фактически не дает преимущественного права на приобретение земельного участка в случае, если он продается.

Еще один вопрос, который также встал: как быть, если один из супругов, желающих приобрести землю, является иностранцем? Юридически приобретенная земля будет считаться общей совместной собственностью супругов, однако иностранец по действующему законодательству пока не может владеть таким участком.

«Поэтому в таких случаях мы рекомендуем предусматривать непосредственно в договоре, что участок является личной частной собственностью супругов, кто является гражданином Украины. Или соответствующие условия должны быть предусмотрены в брачном договоре», — посоветовала А.Кобрин.

Риски аренды и эмфитевзиса

Руководитель практики аграрного и земельного права в EVERLEGAL, заместитель председателя комитета по аграрному праву АЮУ Светлана Тетеря говорила об аренде и эмфитевзисе после открытия рынка земель.

"Переход права собственности на земельный участок, находящийся в пользовании на праве аренды или эмфитевзиса, к другому лицу не является основанием для изменения условий или прекращения соответствующего договора, если иное не предусмотрено самим договором", - отметила юрист.

Однако если даже в договоре прописано, что смена собственника не влияет на действие договора, расслабляться все равно не стоит, посоветовала С.Тетеря. «Ведь с открытием рынка земли для таких категорий лиц увеличиваются риски потери права пользования из-за недобросовестных действий владельцев участков. Учитывая, что земельный участок с арендой или эмфитевзисом с 2024-го, когда на рынок зайдут юридические лица, будет сложнее продать».

Также юрист подчеркнула, что владельцы участков могут инициировать судебные процессы. Или, например, отказываться от арендной платы, чтобы искусственно создать основания для расторжения договора из-за якобы систематической неуплаты. «Наших клиентов уже постигли такие случаи. Особенно когда у людей нет карточек, в договоре прописаны выплаты наличными, и владельцы просто не приходят за деньгами», — рассказала эксперт.

Распространенным риском является отказ владельцев земельных участков в возобновлении договоров. При этом ввиду последней практики Верховного Суда восстановить такой договор в судебном порядке сейчас очень затруднен. Так, Кассационный гражданский суд отмечает, что собственник вправе распоряжаться своим участком на собственный раз суд.

Поэтому здесь С.Тетеря советует вносить изменения в существующие договоры, устанавливая условия их автоматического обновления в порядке ст.1261 Земельного кодекса. «Этот механизм заработал с прошлого года, но не все знают, что он действует только в отношении тех договоров, которые были заключены после вступления в силу соответствующих изменений, или в отношении договоров, в которые были внесены изменения», — отметила она.

Юристы надеются, что подобные дискуссии не только будут способствовать тому, чтобы юристы оказывали услуги лучшего качества своим клиентам и партнерам, но и будут побуждать государственные органы быстрее и качественнее урегулировать вопросы, относящиеся к их компетенции.

ЗАКОНОДАВЧА ВЛАДА

 
Последние новости:
  • 15.02.2022 Просчеты лишают дивидендов
    Подробнее
  • 15.02.2022 Паи: приобрести и сохранить
    Подробнее
  • 15.02.2022 Новые порядки и размеры
    Подробнее
  • 18.12.2021 Поздравление с Днем адвокатуры
    Подробнее
  • 29.11.2021 Признание заключения эксперта недопустимым доказательством: позиция Верховного суда
    Подробнее
Задать вопрос адвокату

ВОПРОС-ОТВЕТ
Есть вопросы? задайте их мне, и я дам ответ на них в ближайшее время
Олена
Добрий день! Якщо немає можливості отримати свідоцтво про смерть (немає доказів родинних зв'язків), чи може онук, який народився, має
Читать полностью
Татьяна Бакановская
Здравствуйте. Моя мама умерла в 2009 году,оставив мне в наследство частный дом, в котором я прописана с даты его покупки. Я являюсь наследниц
Читать полностью
Ольга
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли поменять фамилию ребёнку без согласия отца? Если да, то какая процедура? Спасибо.
Читать полностью
 



Задать вопрос адвокату:

(не публикуется на сайте)
(не публикуется на сайте)